Preguntas frecuentes. Alquiler de vivienda

¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento?
En los contratos de arrendamiento de vivienda, suscrita con posterioridad al 1-01-1.995, la duración será la libremente pactada por las partes. En todo caso, si el periodo fuera inferior a 5 años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con una antelación mínima de treinta días su voluntad de no renovarlo.
  
¿Tengo derecho a algún tipo de prorroga en el contrato de arrendamiento de vivienda, después de transcurridos cinco años?
Si transcurridos como mínimo cinco años de duración del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, su voluntad de no renovarlo, con un plazo mínimo de antelación de treinta días, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifiesta al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato .
 
 
¿Existe alguna manera por parte del arrendador de recuperar el uso de la vivienda con anterioridad a los cinco años?
No procederá esta prorroga obligatoria cuando se haga constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para si, llegado el día del vencimiento del plazo inicial del contrato, éste se extingue de forma automática sin necesidad de notificación.
  
¿De que forma debe el arrendatario notificar al arrendador su voluntad de renovar el contrato o las prorrogas legales?
La ley lo único que exige es una manifestación expresa a través de un medio que asegure y pruebe que efectivamente se ha realizado (por ejemplo, carta certificada con acuse de recibo, burofax, telegrama o carta notarial).
 
 
¿Está el arrendador obligado a entregar al arrendatario un recibo del pago?
Si, esta obligado, salvo que las partes hubieran pactado que éste se realice mediante algún procedimiento que acredite su efectivo cumplimiento (mediante transferencia bancaria, etc.).
  
¿Cual es la fianza, que me puede cobrar un propietario por el alquiler de un piso?
La fianza que fija la ley es la equivalente a una mensualidad de renta en metálico. Asimismo, las partes podrán pactar garantías adicionales a la fianza en metálico (por ejemplo, la exigencia de que figure en el contrato un fiador solidario, etc.)
 
 
¿Qué sucede cuando no se efectúa,  por escrito un contrato de arrendamiento de vivienda y no consta expresado el plazo de duración del mismo?
En este caso los contratos se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio de la prorroga forzosa de 5 años que recoge la ley de arrendamientos urbanos.
 
 
Si alquilo un piso a mi nombre, ¿puedo yo realquilarlo?
La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento del arrendador. Asimismo el precio del subarriendo nunca puede ser superior al del arrendamiento inicial.
  
¿Quien puede subrogarse en el contrato de alquiler de la vivienda a la muerte del arrendatario?
Son las siguientes y por el orden de prelación siguiente:
 
  • El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
  • La persona que haya convivido con el arrendatario en una relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo de fallecimiento, salvo que hubieran tenido, descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
  • Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido con él los dos años precedentes.
  • Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido con él los dos años anteriores al fallecimiento.
  • Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
  • Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con el durante los dos años anteriores al fallecimiento.
    
¿Qué tiene que hacer una  persona con derecho de subrogación para subrogarse en el contrato?
Debe notificar al arrendador su intención de subrogarse, por escrito (carta, telegrama, fax, carta notarial, etc.,), donde conste:
  • Hecho del fallecimiento (mediante certificación registral de defunción).
  • Identidad de la persona que pretende subrogarse, indicando su parentesco con el fallecido, así como cualquiera documentos que prueben la convivencia con le fallecido,  por ejemplo, certificado de empadronamiento, correspondencia, etc.
¿Que derechos tengo como inquilino si el propietario de la vivienda decide venderla?
 
El inquilino  tiene derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada. El propietario debe legalmente ofrecerle la venta señalándole el precio y condiciones de ésta. El inquilino tiene 30 días para optar por la compra.
 
 
¿Qué pasa si el propietario vende la vivienda alquilada sin notificar dicha venta al inquilino?
Si no se ha llevado a cabo dicha notificación o se hubiese vendido a un precio inferior al notificado, el inquilino podrá impugnar la venta y proceder a la adquisición en las condiciones en las que se había vendido; es el llamado derecho de retracto, pudiendo ejercitarlo en el plazo de 30 días desde la notificación de la venta.
 
 
¿Que derechos tiene el cónyuge del inquilino en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial?
En estos casos, el cónyuge que no es titular del contrato puede seguir viviendo si así lo establece la sentencia judicial, comunicándoselo al propietario en un plazo máximo de dos meses desde la sentencia.
 
 
¿Que puede hacer el propietario cuando el inquilino no le paga la renta o cantidades asimiladas a la renta recogidas en el contrato?
En esta caso, el arrendador debe iniciar un procedimiento judicial llamado Juicio de Desahucio por falta del pago de la renta, por el que se consigue que el arrendador moroso si no consigna el dinero adeudado sea lanzado de la vivienda.
  
¿En el procedimiento de desahucio puedo pedir también el abono por el arrendatario de las cantidades adeudadas?
Si, la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2.000, permite acumular en el mismo procedimiento el desahucio del inquilino y la reclamación de las cantidades adeudadas .
 
 
¿Cuándo se puede actualizar la renta al inquilino?
  • Durante el plazo legal mínimo de los cinco años la renta podrá ser actualizada según el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo.
  • A partir del sexto año de actualización, la renta se actualizará anualmente según lo estipulado por las partes, y en su defecto, por la regla general anteriormente expuesta.
En cuanto al procedimiento de actualización, el arrendador deberá notificarlo a la otra parte por escrito (o en el recibo de la mensualidad de pago precedente) en el mes anterior a aquél en que pretenda que surta efecto la actualización, acompañando, si el arrendatario así lo exige, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.
  
¿Si el propietario realiza obras en la vivienda alquilada puede elevar la renta al inquilino?
Si, pero tiene que ser en las siguientes condiciones:
  • Es un derecho que solo puede ejercitarse transcurrido el plazo mínimo legal de cinco años.
  • Es un derecho vinculado a obras de mejora no a reparaciones necesarias de conservación que son, por cuenta del arrendador salvo aquellas que sean fruto del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
  • En todo caso el arrendatario puede pactar en el contrato la exclusión del derecho a elevar la renta en caso de obras de mejora.
  • En ningún caso, el derecho a elevar la renta puede exceder del 20% de la renta anual vigente en el momento de la terminación de las obras.
  • La efectividad del derecho de elevación de renta exige la notificación por escrito del arrendador al arrendatario, una vez finalizadas las obras, justificando debidamente los cálculos y los costes de las obras.
¿Cuanto puede el propietario elevar la renta al inquilino por la realización de las obras de mejora en la vivienda alquilada?
La cuantía en que puede elevarse la renta por el arrendador se determinará mediante la aplicación del tipo de interés legal del dinero incrementado en tres puntos correspondiente al momento de la finalización de las obras, sobre la cantidad resultante de detraer el capital invertido en las obras de mejora  las subvenciones públicas obtenidas para la realización de las mismas.
  
¿Cuándo se puede actualizar la renta en los contratos de “renta antigua”, esto es, los anteriores al año 1985?
Solo cabrá la actualización, cuando la suma de los ingresos totales que haya percibido el arrendatario y las personas que convivan con él superen durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva la actualización  los siguientes límites:
  • En el caso de inquilinos con rentas superiores a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional, siempre que en la vivienda habiten 1 ó 2 personas.
  • En el caso de inquilinos con rentas superiores a 3 veces el Salario Mínimo Interprofesional, siempre que en la vivienda habiten 3 ó 4 personas.
  • En el caso de inquilinos con rentas superiores a 3,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional, siempre que en la vivienda habiten más de 4 personas.
¿En que casos puede el arrendador resolver el contrato de arrendamiento antes de la finalización del plazo del mismo?
La ley establece que el arrendador puede resolver el contrato por las siguientes causas:
  • Falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades por cuenta del arrendatario, por ejemplo, los gastos de comunidad cuando su repercusión al arrendatario haya sido pactada por las partes.
  • Falta de pago de la fianza o sus actualizaciones.
  • El subarriendo o la cesión que no hayan sido consentidos por el arrendador.
  • Realización de daños causados dolosamente por el arrendatario.
  • Realización de obras no consentidas por el arrendador, de ser dicho consentimiento requerido por la Ley.
  • Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando el inmueble deje de destinarse por el arrendatario al fin primordial de cubrir la necesidad de vivienda permanente.
¿Tiene el arrendatario que pagar los impuestos y gastos generales de la finca?
Si, siempre que se recoja en el contrato de arrendamiento.
 
 
¿Puede el arrendatario hacer obras de mejora en la vivienda sin permiso del arrendador?
Si, siempre que no modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios, o que no provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda .
 
 
¿Puede el arrendador exigir al arrendatario obras de conservación de la vivienda?
Serán de cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
 
 
¿Qué pasa si el cónyuge arrendatario, sin el consentimiento del otro, desiste del contrato de arrendamiento o abandona la vivienda?
En este caso el contrato puede continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquel siempre que éste notifique al arrendador su voluntad de continuar en el arrendamiento durante el plazo de un mes desde el abandono.
 
 
¿Dónde debe depositarse la fianza?
Algunas Comunidades Autónomas, entre ellas el Principado de Asturias, han creado oficinas en las que se deben depositar la fianzas, una vez extinguidas las Cámaras de la Propiedad.
 
 
¿Es posible revisar periódicamente la fianza?
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no está sujeta a actualización, siendo nulo todo pacto en contrario. Transcurrido dicho plazo, cada vez que el contrato se prorrogue el arrendador podrá exigir (no es obligatorio) que la fianza sea incrementada hasta hacerse igual a dos mensualidades de la renta vigente.
 
 
Durante varios años no se me ha actualizado la renta, ¿se ha perdido el derecho o todavía me pueden subir la renta?
Se puede actualizar la renta  por los años que resten de contrato, si bien nunca con efecto retroactivo.
  
¿Puede realizar el propietario obras en la vivienda alquilada sin consentimiento del inquilino?
Si. El inquilino está obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
 
 
El arrendatario va a realizar obras en mi vivienda, ¿tengo derecho a indemnización?
El arrendatario que soporte las obras tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que se vea privado por causa de aquellas, así como a la indemnización  de los gastos que las obras le obliguen a efectuar .
 
¿Me pueden obligar a formalizar un aval bancario o cualquier otro aval para que me alquilen una vivienda?
 
La ley exige obligatoriamente una fianza equivalente a una mensualidad de renta, sin embargo se puede pactar cualquier otro tipo de garantía por el arrendatario adicional a la fianza en metálico.
 
 
¿Puedo imputar la fianza al pago de la renta del último mes?
No, la fianza está destinada única y exclusivamente a cubrir en su caso responsabilidades por parte del arrendatario al finalizar el contrato (daños en la vivienda, facturas pendientes, etc.).
 
 
¿Cuando me tienen que devolver la fianza?
La fianza deberá ser devuelta a la finalización del contrato, y devengará un interés equivalente al interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, sin que se haya devuelto.