Preguntas frecuentes. Compra de vivienda

¿Quién es el propietario de la vivienda?
El inmueble -salvo que se proceda a su venta en caso de impago- es propiedad de quien lo ha comprado, que puede venderlo o volverlo a hipotecar (siempre que el importe de las dos hipotecas no rebase el 80% del valor del bien). Si lo vende, tendrá que descontar del precio pactado la parte del préstamo que aún no ha devuelto.
  
¿Qué comprobaciones debo llevar a cabo antes de firmar el contrato de compra de una vivienda?
  • Una comprobación directa de la situación física de la vivienda. Incluso es conveniente cuando se trata de una vivienda de segundo mano realizar esta comprobación asistido de un profesional (arquitecto o aparejador).
  • Una comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda, a través del certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad correspondiente. Con ello se comprueba que la vivienda está terminada, libre de cargas y limitaciones y que el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda.
  • Una comprobación de la situación fiscal de la vivienda mediante el recibo que acredite haber pagado la última anualidad del I.B.I., así como un certificado del secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, justificando que el vendedor está al corriente de los gastos de comunidad.
¿Al comprar una vivienda de segunda mano, que documentación debemos exigir al vendedor?
  • La información registral de la propiedad del vendedor, a través de un certificado del Registro de la Propiedad.
  • El recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • El certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad.
  •  Una copia de los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad, y en su caso, los reglamentos que existan en la misma.
¿Qué es la Cédula urbanística?  
La cédula urbanística es el documento expedido por el Ayuntamiento respectivo que asegura la legalidad de su construcción. Hará referencia a la licencia de obras, al proyecto aprobado y, en su caso, a la de primera utilización.
 
Si se trata de la adquisición de una vivienda, en primera transmisión, acreditar la legalidad urbanística es fundamental e inexcusable.
  
¿Qué es la Cédula catastral?  
La cédula o certificación catastral es el documento expedido por el Catastro, que revela no sólo la condición de vivienda de la finca que vamos a adquirir y sus características físicas, sino que recoge el valor catastral, trascendente a efectos fiscales (ITP, IVA, IRPF, Impuesto sobre el Patrimonio, etc.)
 
Del  contenido de esta cédula dependerá el importe del recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  
¿Qué es la Cédula de habitabilidad?  
Es un documentoadministrativo expedido por el órgano administrativo que tenga atribuido el ejercicio de las competencias en materia de vivienda que acredita que  una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad y solidez exigidos por la normativa y en consecuencia que la vivienda puede ser habitable al cumplirse las condiciones establecidas en la licencia de edificación.
 
La Consejería de Fomento del Principado de Asturias expedirá la Cédula de Habitabilidad de primera ocupación a las viviendas, previa comprobación de la concesión de las licencias municipales, en los términos establecidos en la normativa vigente reguladora del régimen jurídico de dicho documento.
 
Los servicios técnicos de la Consejería de Fomento realizarán cuantas inspecciones consideren necesarias en orden a la comprobación del cumplimiento de las condiciones de habitabilidad. Las inspecciones podrán efectuarse tanto con carácter previo a la concesión como durante el período de vigencia de la Cédula de Habitabilidad.
  
¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I.)?
Es un impuesto directo de carácter real, exigido de forma obligatoria por los municipios y su gestión es compartida por la administración del estado, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles. Dicho impuesto, a diferencia de otros, ha de pagarse todos los años. Este impuesto se ha de pagar en el momento en que seas propietario del inmueble que haya adquirido (ya sea de primera o de segunda mano). Hay que tener en cuenta que el primer año en el que adquieres la vivienda al ex propietario (vendedor) le corresponde pagar la parte proporcional del impuesto devengado ese año al tiempo en que ha poseído esa vivienda.
  
¿Cuándo hay que pagar el Impuesto de Plusvalía?
La obligación de pago del Impuesto de Plus Valía se origina cada vez que se transmite una vivienda  o cualquier otra finca urbana (local comercial, garaje, solar, etc.), ya sea por venta, donación o herencia.
  
¿Cómo se calcula el Impuesto de Plusvalía?
Se calcula sobre el valor del suelo de la finca que se vende y el importe del impuesto será mayor cuanto más tiempo haya transcurrido entre la fecha en que el vendedor adquirió la finca y la fecha en la que se vende.
 
La tarifa del impuesto la fija cada Ayuntamiento entre un mínimo del 5% y un máximo del 30%.
  
¿A quién corresponde pagar la Plusvalía?
El sujeto pasivo de este impuesto es el vendedor de la finca cuando se   trata de transmisiones onerosas (venta), y el adquirente (donatario o heredero) de la misma   cuando se trata de transmisiones a título gratuito (herencia o  donación).
 
En consecuencia, en el caso de una compraventa de vivienda es al vendedor a quien corresponde por Ley el pago de este impuesto.
  
¿En qué casos la compra de  la vivienda está gravada con el Impuesto sobre el Valor Añadido?
Si se trata de una venta de vivienda nueva, primera entrega de vivienda realizada por el promotor-constructor al comprador se pagaría el IVAcon arreglo a los siguientes tipos que se aplican sobre el precio de venta:
  • 7% para viviendas.
  • 16% para locales y garajes.
  • 4% para viviendas de protección oficial.
¿Cuándo ha de pagarse el Impuesto de actos Jurídicos Documentados?
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe pagarse por el comprador en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura de venta por el procedimiento de autoliquidación.
  
¿Qué puedo hacer si, después de comprada la vivienda, aparecen, en la misma o en el edificio en que se encuentra, vicios o defectos que no estaban a la vista?
En este caso debemos distinguir:
  • Edificios cuya cedula de habitabilidad sea anterior a Mayo del 2.000. En este caso existe una responsabilidad del vendedor, constructor y arquitecto, durante un plazo de 10 años, sea cual sea el defecto existente.
  • Edificios cuya cédula de habitabilidad sea posterior a Mayo de 2.000 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación de 1.999), en este caso los plazos de garantía son los siguientes:
  • Por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales, en la cimentación, vigas, forjados o muros de carga, durante diez años.
  • Por los daños materiales en aquellos elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda, durante tres años.
  • Por los vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras, durante un año.
¿Cuándo hay que presentar declaración en el catastro?
Debe presentarse en el plazo de dos meses a partir del día siguiente a la fecha de la escritura pública, rellenando el modelo de declaración correspondiente, en la Gerencia Territorial del Catastro, Ayuntamiento o Delegación de Economía y Hacienda.
  
¿Ante quien debo firmar el contrato de compra de una vivienda nueva?
La formalización del contrato en escritura pública ha de firmarse  ante Notario, pues sólo el contrato de compraventa que conste en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad proporciona al comprador seguridad jurídica.
  
¿Qué debo hacer después de firmada la escritura de compraventa de una vivienda?
Después de firmar la escritura pública se debe solicitar de inmediato su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es voluntaria (la ley no la impone obligatoriamente), pero es muy recomendable para obtener el grado máximo de seguridad jurídica.
  
Para reclamar las cuotas impagadas por los morosos de una comunidad de vecinos, ¿tiene que hacerlo  el Presidente de la Comunidad, o también puede hacerlo el Administrador  de la misma?
Por supuesto que el Administrador podrá reclamar judicialmente las cantidades debidas por los  copropietarios en concepto de participación en los gastos necesarios para  el adecuado mantenimiento del inmueble. Para ello será necesario que esa facultad le sea otorgada por la mayoría de propietarios.
  
Si el ascensor sirviera para suprimir barreras arquitectónicas, ¿qué  acuerdo tendría que tomarse?
Si con la instalación del nuevo ascensor se pretende suprimir las barreras  arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía,  o mayores de 70 años, bastará el acuerdo de la mayoría del  total de propietarios que representen mayoría de cuotas, con la obligación  de contribuir todos sin excepción, a tenor de lo preceptuado en el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tanto si han votado a favor o en contra.